西方对「居者有其屋」的执迷损害了经济增长、公平和民众对资本主义的信心​

经济体既可能突然崩溃,也可能患上慢性病。富裕国家的住房市场同时引发了两种问题。2007 到 2008 年,一万亿美元的不良按揭贷款摧毁了金融体系。但是几十年来,住房造成的逐渐加剧的功能障碍同样危害深重:城市充满生机,却没有发展空间;上了年纪的房主们坐在半空的屋子里,一心想要视野不被遮挡;年轻一代租房或买房都吃力,对资本主义感到失望。这在很大程度上要归咎于扭曲的住房政策,这些起始于二战时期的政策与人们对「居者有其屋」的执迷交织在一起,引发了富裕国家最严重、持续时间最长的经济失败之一。现在迫切需要一个新的架构了。

这种失败的根源在于住房建设不足,尤其是在有大量就业岗位的繁荣城市附近。从悉尼到锡德纳姆 (Sydenham),各种繁琐复杂的法规保护着有房精英人群的利益,令开发商无法建造现代经济所需的摩天大厦和公寓楼。由此导致的高房租和高房价让劳动者很难到生产率最高的地方落脚,进而造成经济增长放缓。美国住房总成本占 GDP 的比例从上世纪 70 年代的 8% 升至 11%。如果仅放宽纽约、旧金山和圣何塞这三大城市的规划限制,美国的 GDP 可能增长 4%。这样的增长是极其可观的。

住房市场不仅效率低下,也极不公平。数十年来,利率下降加剧了住房供应不足,导致房价飞涨。在美国,房价的疯狂上涨集中在一些繁荣的城市;而在其他富裕国家,全国平均房价都已飙升,英语国家尤其如此,那里全民都在押注房地产。金融危机也没有消除这一趋势。在英国,经通胀调整后的房价与危机前的峰值大致相当,而实际工资却没有增加。在澳大利亚,尽管房价近期有所下跌,但仍比 2008 年高出 20%。在加拿大则比那一年高出了一半。

住房成本的飞涨造成了巨大的不平等,同时也加剧了代际和地区差异。按价值计算,1990 年,年龄中位数为 35 岁的婴儿潮一代拥有美国三分之一的房产。而在 2019 年,与他们人口规模差不多、中位年龄在 31 岁的千禧一代只拥有 4% 的房产。年轻人认为住房遥不可及——除非你是富二代——这有助于解释他们为什么会陆续转向「千禧社会主义」。而困守在经济衰退地区的所有年龄层的房主都对发达的城市及其周边地区的房主大发横财愤愤不平。在英国,即便将收入和人口结构差异考虑在内,住房市场不景气的地区在 2016 年公投中还是更支持脱欧。

你可能会认为,对住房的担忧和妒忌不过是人之常情。事实上,「房地产病态」的根源在于上世纪 50 年代公共政策向推进自有住房的转变。自那以后,各国政府通过补贴、税收优惠以及出售公共住房等措施来推动扩大自有住房而非租房。右翼政客认为拥有住房能促进公民的责任感,从而为他们赢得选票。而左翼政客则认为住房是财富再分配以及帮助贫困家庭积累财富的方式。

这两种论调都言过其实。「有恒产者有恒心」这一点难以证明。如果不考虑杠杆率,持有房屋通常不如持有股票。而且,自有住房热会造成巨大的代价。为了保卫自己的投资,拥有房产的人往往会成为抵制住宅开发的邻避者。本刊的数据分析表明,自上世纪 60 年代以来,富裕国家的人均新建住房数量下降了一半。供应受限,再加上经济体制向自有住房倾斜,让大多数人觉得租房会让他们面临落于人后的风险。因此,政客们就重点补贴边际购房者,就像英国近年来的做法。这使资金流向中产阶级,进一步推高了房价。这也加剧了房贷积累,增大了发生危机的可能。

其实这种情形是可以避免的。并不是所有地方都在遭受「住房诅咒」方方面面的困扰。东京就不存在房地产供应不足的问题:2013 年到 2017 年,东京在不损害生活质量的情况下,新建住房 72.8 万套,超过了英格兰。过去 20 年里,露宿街头的人数减少了 80%。瑞士为地方政府开发住房提供财政支持,这是瑞士人均住房建设量几乎比美国高一倍的原因之一。新西兰频繁更新土地和房产的估价,并据此征收土地和房产税,收回房主的部分意外之财。

最重要的是,有些地方的自有住房率很低,也没有人对此大惊小怪。在德国,自有住房的比例仅为 50%,这里的房屋租赁业鼓励长租,并赋予租户明确而可行使的权利。由于房屋供应充足,而房屋所有者享受的税收优惠或补贴很少,自有住房的吸引力大打折扣,邻避者的政治影响力也降低了。尽管近期德国一些城市的房价涨势强劲,但平均而言该国的实际房价并没有高出 1980 年的水平。

向住房问题全线出击

有没有可能让人们不再迷信「居者有其屋」?如今,几乎没有政府能够对住房短缺和代际不公引发的怨愤视而不见。但有些政府祭出的却是昏招,比如控制租金,甚至提供更多房贷补贴。不过也能看到一些进步。美国对偿还房贷利息的税收优惠设置了上限。英国已经禁止在租房合同中暗箱收取手续费,并限制高风险的房贷。支持房屋建设的新兴「迎臂」运动 (YIMBY,「可以建在我家后院」) 在很多繁荣城市如雨后春笋般涌现。那些和本刊一样希望自由市场能持续获得广泛支持的人们应该期望这样的运动取得成功。现行住房政策根本没能稳定资本主义,反而使它变得不稳固、低效和不公平。是时候推翻这座腐朽的大厦,建立一个行之有效的新住房市场了。

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